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格隆匯:鼎豐集團收購價值資產,或將迎來突破性增長

所屬類別:媒體報道      發布時間:2018-01-01

多年參與上市公司調研和業績說明會,一個直觀的感受是很多人更在意上市公司能否放出業績,提問也是簡單直接,比如預期利潤增幅能有多少、定增何時能推出,甚少有提問財務、戰略、市場和技術的。

成長性從來都是體現在業務層面上,而不是報表數字上。戰略、定位、市場、技術、管理、公司治理做好了,業績是水到渠成的結果。

關注已久的鼎豐集團就是一個鮮明的例子。

鼎豐集團創建于 2008 年,立足于福建,主營業務包括融資租賃、資產管理、快捷貸款、融資擔保和金融服務等。2013年12月于香港創業板上市,2015年7月轉于主板上市。簡單回顧下就可以發現,鼎豐的業務布局動作形成了清晰的脈絡:

1) 2016年6月剝離典當業務,整合資源發展核心業務;

2) 2016年12月與國企合作開展保理業務;

3) 2017年中期業績后宣布與清控資產管理共同成立美元基金,搶灘金融科技風口;

4) 2017年10月宣布收購嘉實金融剩余股權,深化融資租賃布局;

5) 2017年11月再宣布收購鼎豐文化旅游項目,強化資產管理業務。

可見鼎豐在業務的拓展、布局和深化方面是下了功夫的,頗有大展拳腳之勢,相信未來的業績自然是水到渠成。

一、收購鼎豐文旅事項

1、交易資產

11月21日鼎豐集團控股(06878.HK)公布,公司全資附屬子公司作為買方,將以3.75億人民幣對價,向賣方收購目標公司全部已發行的股本,目標公司的主要資產是全資擁有的開曼附屬公司,稱之為鼎豐文化旅游有限公司(以下簡稱“鼎豐文旅”)。

下圖是目標集團(鼎豐文旅及其附屬公司)的股權架構關系:

根據公告,鼎豐文旅的重要資產主要是中國附屬公司D和中國附屬公司E。



中國附屬公司D目前擁有一處名為鼎豐天境的價值資產項目,該項目位于中國浙江省麗水市景寧畬族自治縣。鼎豐天境主要為一項總地盤面積約9.97萬平方米的住宅開發項目,且正在建設中。于其建設完成后,鼎豐天境的總樓面面積將約37.72萬平方米。

中國附屬公司E目前擁有一處名為處州府城的價值資產項目,該項目位于中國浙江省麗水大猷街與大洋路交匯處西北側。處州府城為一項總地盤面積約7.47萬平方米的商業╱文化開發項目,且正在建設中。于其建設完成后,處州府城的總樓面面積將約9.45萬平方米。

也就是說,此次的收購主要就是這兩處價值資產。

2、交易定價

而關于此次交易對價是參考2017年三季度末,目標集團的調整綜合資產凈值定價的。

經調整資產凈值人民幣3.75億元是下列兩項的總值:

1) 賣方于2017年9月30日應占目標集團未經審核綜合資產凈值約人民幣109,700,000元;

2) 經參考估值師編制目標集團所持物業發展項目(即鼎豐天境)于2017年9月30日之市值的初步估值,上述物業發展項目所產生重估盈余當中按70%比例應占的權益約人民幣265,390,000元。

3、交易對價繳付

鼎豐集團的支付方式由四部分組成:

1) 人民幣41,065,920元代價將由買方以0.582港元每股向賣方配發8400萬股份的方式支付,占經擴大后公司已發行股本的1.94%。

2) 由于賣方等有部分未償還目標集團的債務,所以買方于完成日期代表賣方向目標集團清還債務。

3) 買方將于完成日期保留人民幣90,000,000元(“保留金”),倘現有押記于完成日期后一年內尚未完全解除,則買方將有權自行酌情從保留金中扣除現有押記項下的有關應付擔保金額(“擔保金額”)。倘保留金扣除擔保金額后有任何根據現有押記應付的剩余金額,則買方將不計利息將有關剩余金額退還予賣方;

4) 自總代價扣除上述三種方式還款后的余下代價(如有)將自完成日期起兩年內以現金繳付。

二、深化資產管理業務

市場可能會誤解鼎豐集團是否要轉型房地產開發?其實不然,文章開頭就指出鼎豐的業務布局脈絡是清晰的,主營業務核心仍然是融資租賃、資產管理等業務。

以筆者看來,此次的收購是鼎豐集團對資產管理業務的強化布局,進一步增強集團的業務板塊從資產管理的不良資產延伸到價值資產。

實際上,資產管理業務一直是鼎豐集團控股主要的業績驅動力,今年上半年資產管理業務取代快捷貸款成為第一大收入貢獻業務,占34.2%。



此外,鼎豐集團2016年年報就披露了會加大力度擴展資產管理業務,積極尋找具潛在高回報率的優質資產。根據集團發展策略,此次收購價值資產項目也是符合公司業務多元化發展的戰略。而從公告的數據和信息看,這兩個價值資產項目就很符合“具潛在高回報率”的優質資產。

2015年末以來,中國房地產市場可以用火爆來形容,經濟快速發展和城市化深化,住宅和商業需求不斷增加,此次收購的資產前景還是很值得期待的。目標集團旗下主要是兩個住宅及商業物業項目,即鼎豐天境及處州府城,均位于中國浙江省麗水市。作為浙江省下轄的地級市之一,麗水市擁有一個需求強勁的住宅及商業物業市場。

麗水市地理位置優越,北接衢州市、金華市及臺州市、東南接溫州市,以及西南接福建省。根據麗水市住房和城鄉建設委員會官方網站可查閱的資料,麗水商品房(包括住宅、辦公室及商業與其他用途的樓宇)于2017年1月至10月期間的投資總額約為人民幣169.8億元,較相應期間增長約23.4%。另一方面,麗水市于2017年1月至10月期間商品房完成建設面積約為2.64億平方米,同比增長61.9%,可見,麗水市的房地產市場也是呈現快速發展的態勢。此外,根據麗水市的規劃在2020年實現旅游收益約人民幣1,000億元,占麗水市本地生產總值 15%或以上。為了實現上述目標,麗水市政府制訂及實行多項計劃,比如于2015年至2017年之間在旅游業投資額多達人民幣150億元等,相信未來麗水市不動產仍有巨大發展潛力。



更為重要的是,這兩個項目將為鼎豐集團帶來穩定的現金流入和利潤增長。

根據通函的數據顯示,目標集團的預收款在三季度末達到6.8億元,主要是鼎豐天境第一期的預售。由于采用預售制,要在交付后才能體現在鼎豐集團控股的利潤表中,預計第一期將于2018年第二季度交付,意味著屆時鼎豐集團的利潤也會大幅增長。



而根據公告,兩個價值資產項目包括若干幢商業樓宇及住宅公寓大廈,將于2018年至2021年間分階段完成,建成后,按三季度末估值,鼎豐天境的市值為21.40億元,處州府城市值是9.77億元,而麗水市還有很好的發展潛力,項目具有較大的升值空間,預期通過出售或者出租都能為鼎豐集團帶來頗有潛力的投資回報。

由于后期投入成本主要來自預收款及處州府城租金收入,說明項目足夠成熟可以自負盈虧,對公司總資產及現金流的影響都是正面提振。

值得注意的是,其中的中國附屬D公司還有已簽署的抵押擔保和保證擔保:

其中,債務人1是指龍之族控股有限公司,一間于中國注冊成立的公司,主要從事原材料貿易,由洪明顯先生全資及實益擁有。債務人2是指景寧外舍古鎮旅游投資發展有限公司,一間于中國注冊成立的公司,主要在中國從事房地產開發,由債務人1持股51%。



在此次收購完成時,鼎豐集團將會與債務人1和債務人2分別簽訂擔保協議1和協議2,鼎豐集團能獲得每年擔保費及顧問費,分被為保證金額的2.1%和1.0%(每月按比例計算,其中任何部分將按整月費率收取),意味著鼎豐還能獲取多一筆穩定的金融服務收入,這個服務費率總額(3.1%)是要比中國業界平均擔保費率高的。

而且擔保的風險可控。為進一步保護鼎豐集團控股的利益及作為該協議完成的先決條件,賣方及洪先生將簽立反彌償協議,以就中國附屬公司D根據現有抵押擔保及現有保證擔??赡茉馐芑虍a生的所有虧損、負債及開支向中國附屬公司D反彌償。

小結:

鼎豐集團近兩年在次要業務上做減法,剝離出售典當業務;而對于主營業務,圍繞核心的資產管理、融資租賃等業務不斷深化布局,做加法。此次收購兩個價值資產項目,快速加大了資產管理業務的經營深度。麗水市的房地產市場仍有很大的潛力,相信在未來幾年能為集團帶來突破性的業績貢獻。